Une municipalité a-t-elle vocation à se comporter en agent immobilier?

 Nous ouvrons le débat

   Une municipalité peut acquérir des terrains pour aménager son territoire ou pour garder la possiblilité de le faire dans un avenir plus ou moins lointain.
   Il s'agit pour elle, et dans tous les cas, de se substituer à l'initiative privée et la volonté individuelle pour servir l'intérêt général: construction d'équipements publics(école,salle de sport...), constitution d'une réserve foncière en vue de son aménagement ultérieur, zone d'aménagement concerté (ZAC). 
   Elle a plusieurs façons d'y parvenir: l'achat, la préemption, l'expropriation .

L'achat:
   Par ex: la commune a fait une proposition d'achat du château à la société Baumann. C'est le prix du marché qui s'applique.
La préemption:
   Elle est effectuée lors de la mise en vente d'un bien par un particulier. Aux conditions de la vente. C'est une procédure très rarement utilisée par Mr de Mourgues;
L'expropriation:
   C'est une procédure engagée contre un propriétaire, sur la base d'un prix évalué par les Domaines, prix généralement inférieur au prix du marché en ce qui nous concerne. Il peut y avoir négociation. Fréquemment utilisée à Courseulles.

Un achat simple à prix faible peut bien sûr être proposé en alternative à une expropriation au prix dérisoire fixé par les Domaines. Pratiqué à Courseulles comme ailleurs.

 La morale, et le droit, se situent alors dans le but poursuivi par la commune: l'intérêt collectif. A condition qu'il soit réalisé.

A Courseulles
   Le prix du foncier est peu favorable à l'utilisation de l'achat pur et simple par la commune, sauf s'il s'agit de terrains inconstructibles ou de parcelles à la configuration si bizzare qu'elles sont inexploitables d'un point de vue immobilier.

   C'est le cas des parcelles que la commune vient d'acheter dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SCI "Manoirs Normands", entre la rue du Huit mai et la rue des Tennis. Des parcelles étroites et longues, vestiges des jardins maraîchers.
   La commune avait déjà acquis deux parcelles de cet ensemble de neuf parcelles.
   Les parcelles achetées sont séparées les unes des autres par des parcelles appartenant à des propriétaires.(En gros: 1sur 2)

   Le motif de cet achat: la constitution d'une réserve foncière. Aucun équipement public n'est prévu pour le moment et la réflexion sur l'aménagement de cette zone a été menée à l'occasion de l'élaboration du Plan local d'Urbanisme ces deux dernières années:   peu de changements majeurs sont à espérer dans la définition des priorités.
   Donc une réserve foncière pour quoi faire?
   Les nécessités du nettoyage ou de l'entretien de ces parcelles (1 sur 2!) ne suffisent pas à justifier ces achats. Malgré les allégations du maire.
   Il faut chercher ailleurs.

   Observations
   En achetant une parcelle sur deux la mairie empêche les propriétaires de s'accorder entre eux pour mener une initiative immobilière privée. Séparées, ces parcelles sont en effet sans valeur marchande compte-tenu de leur forme: elles sont inconstructibles.
   La commune interrogée sur ses intentions n'exclue pas de préempter les parcelles isolées. L'ensemble fera un joli terrain constructible. Donc cher: belle plus value en perspective!
Il intéressera sûrement un promoteur.

   Ou est le motif d'intérêt général?
   Même pas dans le contrôle de l'aménagement puisque ce contrôle reste acquis à la commune via le permis de construire.
   Sans compter le risque de petits arrangements  intrinsèques à ces manoeuvres ( se souvenir des années 70).
   Non, vraiment nous peinons à trouver un motif d'intérêt général.

   Cette opération, si elle prend ce tour, serait assimilable à celles d'une agence immobilière.

   Et quoi qu'on pense des manoeuvres spéculatives de propriétaires, de l'urbanisme courseullais en général ou des calamités architecturales de cette zone en particulier, il n'est pas de la mission d'un conseil municipal d'en être l'artisan et de se substituer à l'initiative privée.

P.Carpente, J.Eynard avril 2006